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房地产市场租与售 中国住房自有率达到87%


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时间: 2019-11-07 17:54:49

房地产市场的租赁与销售

第一,租金和销售的平衡

1.从业主的角度来看,如果房价高,抵押贷款利率高,租金收入低,租金收入少于银行贷款利息和银行存款利息之和(包括一些稳定的投资和理财产品),而且房价租金比失衡,那么就适合出售房产,将资金存入银行或购买其他投资和理财产品来获利。这导致了买卖市场供应量的增加、房价的下降和房价租金比的新平衡。

2.从房客的角度来看,如果房价太高,贷款利率太高,而租赁成本低于贷款利率和银行存款利率之和,那么你可以选择租房居住,不适合买房,把剩余资金存入银行或者选择其他理财产品来受益。这导致了租赁市场需求方的增加、租金的上涨以及房价与租金比率的新平衡。

当然,上述规则的前提是房价相对较高,短期内不会有太大的上涨空间。从目前的市场情况来看,租金收入加上房价上涨的价值远远大于银行贷款利率和存款利率之和,这适合买房而不适合租房。

通过以上规则,我们可以清楚地知道银行贷款利率、存款利率和租赁市场的变化对房价的涨跌的影响。

二、住房拥有率

1.出租拥有率是指有多少人拥有自己的房子,而不是出租别人的房子。中国的住房拥有率已经达到87%,而一些发达国家只有70%。

2.低住房拥有率意味着住房所有权在人与人之间不平衡。高收入人群拥有多套住房,低收入人群租房子。

3.中国住房拥有率高的主要原因是出租的房屋不能登记为户口或好的学区。除了中国人的共同概念,房子是家的象征。只有当一个人有了房子,他才能感到安全。此外,房地产市场交易频繁,短期租房后不得不离开。

4.农村地区的住房拥有率高于城市,小城市高于大城市。人口流动越活跃,对出租住房的需求就越大,住房拥有率就越低。

第三,房价租金比泡沫

1.根据租金与销售平衡的逻辑,主要城市的贷款利率和存款利率是相似的,所以理论上房价与租金的比率应该比较接近,但实际上有很大的差异。2018年,厦门的房价租金比高达1100倍,廊坊为830倍,北上官深约为600倍,重庆和大连分别为380倍和340倍。

2.房价租金比差异如此之大的原因主要是对未来房价上涨的不同预期。这种预期会推高目前的房价,但可能不会反映在目前的房租上涨上,这将导致房租上涨的滞后,最终导致各大城市房价与房租比率的差异。

3.如果房价上涨,租金缓慢上涨,房价与租金之比持续偏高,泡沫成分将会增加。房子是用来居住的,租金代表房地产作为实体经济的价值,没有实体经济作为支撑的高房价从长远来看是不可持续的。

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