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如何靠“大规划”,“小织补”盘活商业项目?


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时间: 2019-10-25 18:41:29

2019年,商业地产将从“增量时代”转向“股票时代”。商场的改造和经营管理已经成为盘活存量资产的关键。

01

商业项目的重建需要从最初的角度出发。

现有商业转型的目的必须是确保和增加市场份额。在转型之前,可以通过财务报表和kpi设置来设置准确的目标。

在决定改造这个项目之前,我们必须确定改造的费用。转型后能取得什么样的成就?用于重建的钱什么时候能归还?改革预算究竟应该如何分配?改革是否值得!只有认清这些问题,我们才能回到原来的思路,从而推进下一步改革。

02

对症下药,是股票商业转型的核心问题。

现有商业改造的核心问题是先分析研究市场环境,再分析研究商品系统,从而演绎调度系统,构建商业空间。

改革商品体系的概念可以提供一个生动的例子:餐馆提供的菜肴的革新。

1.使用更好的配料

2.改变相同的成分

3.改变不同的成分

4.改变不同的菜肴

总结现有商业转型的大框架,每一步的转型程度都可以优化、调整、转型后重构,甚至只是部分实施,而其他步骤则保持不变,但必须从上到下考虑连锁因果关系。

从规划阶段到招商阶段再到商业空间阶段,规划转化阶段可分为:1。定位优化;2.分类优化;3.组合优化;4.相应概念的优化;5.动态线路优化;6.空间优化;7.品牌优化;8.制造商的优化;9.商品优化

03

从业务模式战略出发,拓展现有业务转型

业务类型可以简单地定义为“货物类型”,而业务类型可以定义为“运营模式”。商业种类是从单一产品到商业种类的不同等级,包括与服装、食品、住房、交通、教育和音乐相关的各种商品和服务。

该格式涵盖从批发到零售、商店到商店、固定到移动等各种销售模式。例如:蔬菜市场、社区超市、大卖场、精品超市、迷你超市等。

随着消费者需求的多样化和个性化,格式的概念也不断涌现,如何买卖成为关键。

在当前市场快速变化和竞争饱和的情况下,提升零售环境中现有业务的最有效方式是在业务运营框架内思考。商业运作谈的不是卖什么,而是如何卖。因此,经营理念应该从思考顾客的生活方式开始。

我们如何才能成为一个既受欢迎、又有销售和更多利润的真正企业?这要求我们玩商品,用商品让顾客购物更容易。

商品自古以来就是传统。行李箱通常与袋子放在一起。然而,经过仔细考虑,这两者之间没有本质的联系。可以假设消费者购买徒步旅行的包,那么为什么不建立一个以徒步旅行为主题的主题购物中心,比如“绿色新西兰之旅”(Green New Zealand Tour)?你可以把所有与徒步旅行相关的物品放在这个地区,比如行李、登山鞋、防晒霜、太阳镜...除了空间的变化,时间也可能发生变化。这个购物中心看起来很简单,但是里面有空间美学,可以讲故事。

业务运营框架下现有业务升级的相应策略包括选址、运营规模、商圈战略、规划理念、商品结构、商品开发、商品价格、销售模式、服务机制、物业条件、店铺形象、促销模式和客户管理应对策略。这是一套完整的战略体系。

04

股票转换操作过程中的关键成功因素

在重建现有商业项目的过程中,有必要进行外部市场调研和内部资源清查,以做好充分准备。然后,重新分配现有资源。只有通过不断的反思和分析,我们才能发现症结,深刻理解“整合”带来的价值。这是目前每个商业地产企业和个人对未来最好的准备。准确痛点,提出对策,有针对性。

当然,在现有的商业改造项目中有很多失败的案例。这些失败的常见问题如下:定位不准确、规划问题、投资推广不力、盲目引进大品牌但不一定有效,因为对形象推广的过度迷信导致竞争力下降、花费大量资金进行改造但仍不具有竞争力、在需要政府批准的情况下选择退缩、改造项目缺乏项目管理能力。

优秀的工程改造案例值得深入分析。这些失败的问题也值得我们研究。我们应该找出关键难点,解决关键问题。最后,我们不应该大力投资人力、财力和物力,但关键问题没有得到改善。

股票商业转型的成功因素不是静态的,而是一个完整的分析系统。从战略的角度来看,我们应该正确理解我们的问题所在,并提出最有效的解决方案。通过项目管理系统的实施,实现商品美学和空间美学。最后,我们必须有良好的操作能力。无论变化有多好,我们也需要长期的稳定和运营管理。

在市场库存状态下,购物中心将解决“去库存化、优质库存化和强劲增值”三大难题。通过将产品创意与模式创新相结合,大部分商业项目的商业功能将逐渐弱化,而基于强化社会功能的空间利用将得到重视和探索。整合与创新,注重调整与改革;多元合作、精细化运营升级是购物中心突破方向的探索。对于百货商店来说,转型升级、运营优化、创新规划等方式也成为现有百货商店生存的自然方式。

股票商业是中国商业的现状。这是一个热点、一个痛点和一个机会。探索现有企业转型的道路从未停止过。未来,现有业务的转型肯定会增加新的方向。网守将继续致力于以专业创新推动行业发展,并期待更精彩的项目转型升级为现有行业带来新的惊喜。