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失去“金九银十”的房企 以价换量仍难增长


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在融资渠道不断收紧的背景下,住房企业的还款需求将变得更加迫切。为了加快回头客的努力,许多住宅企业推出了“全员营销”、“降价促销”、“特价房”等多种营销策略。

在无止境的促销措施背后,市场下行危机逐渐显现:据易居房地产研究所发布的2019年9月上半年全国35个城市新商住交易报告显示,9月上旬,35个典型城市新商住交易面积较8月上旬下降7%,较去年同期下降7%。

9月20日,易居研究所研究员沈心告诉《泰晤士报周报》记者,与8月上半月和去年同期相比,交易量下降的城市数量多于交易量增加的城市数量,这表明大多数城市并没有预期的“九金十银”现象。

尽管央行贷款市场报价率(lpr)也对9月20日的第二次报价表示欢迎,并下调了lpr,但业内人士也表示,这不足以让市场反弹。

房地产货币供应紧张

今年5月17日,中国保监会发布《关于开展“巩固反乱促合规建设成果”工作的通知》(以下简称“23号文件”),明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得非法开展房地产融资,这已成为上半年收紧房地产融资的重要节点。

“目前,银行渠道严格限制所有房地产企业的开发贷款,不敢轻易发放。的确,对房地产行业的要求相对较高。”9月20日,佛山银行的一名内部人士告诉《时代周刊》。

继第23号文件之后,中国保监会于8月又发布了第64号文件。房地产信托规模也受到严格限制,住宅企业融资“防火墙”全面建立。

自8月份以来,监管部门加大了对违反输血规定的房地产企业市场混乱的整治力度。

8月9日,银监会发布文件,对32个城市的银行房地产业务进行专项检查,涉及土地储备贷款、开发贷款、个人贷款、房屋租赁贷款等银行房地产相关贷款,严厉查处各类挪用资金进入房地产行业的违法行为。

8月30日,中国保监会还发布了关于对部分地方中小银行进行现场检查的通知,批评中小银行非法为房地产项目提供融资。

据相关媒体报道,一些银行最近接到窗口指示,收紧房地产开发贷款额度。原则上,发展贷款应保持在2019年3月底的水平。建行副总裁纪志宏在今年中期业绩会议上也表示,应进一步加强房地产开发贷款准入标准,确保房地产开发贷款的发展合规。

9月20日,该行一名知情人向《时代周刊》记者透露,“目前,我的深圳分行几乎停止发展贷款业务,在总行层面,除万科、中海等领先的住房企业外,其他所有住房企业都已停止审批。

在住房企业融资渠道全面遏制的背景下,央行下调标准的消息并没有给房地产市场带来积极的信号。

9月6日,央行宣布决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。这一轮将释放约9000亿元的长期资金,其中约8000亿元将全面释放,约1000亿元将定向释放。

多年来,央行的降级引起了人们的极大关注,其对房地产的影响也成为一个热门话题。

9月20日,苏宁金融研究所研究员陈家宁向《时代周刊》记者指出,下调主要是为了支撑实体经济。房地产政策没有太大松动。这并不排除减少带来的资本松动会给房地产业带来一些推动,但在收紧的房地产政策下,影响并不显著。

将价格换成数量或变得正常

融资的收紧和购房者观望情绪的加剧,促使住房企业将还款放在首位。

继金九银十节点之后,广州的许多房地产项目开始推出特价房来吸引购房者。

万科冯春十里项目位于珠村大道,一次推出八间特价房,总折扣率约为21万。

9月13日,广州一家中介机构告诉《时代周刊》记者,天河蓝亭盛辉在中秋节期间推出了15项认购活动的第三阶段,71平方米的房屋售价仅为310万元,而此前的平均售价为5.1万元/平方米。

这不是一个例子。1898年,白云区建发洋溪和北大资源每平方米降价4000-5000元。此外,白云绿地百越水晶屋每平方米价格也下调了2000-3000元。

大多数低价建筑针对特定楼层和特定公寓类型,选择相对有限。除了降低价格和促进销售之外,许多房地产项目还通过赠送停车位“秘密出售”。

孙中山还带头发起了“九金十银”的宣传运动。

禹城金湾,位于中山坦洲神农路,每平方米降价6000元。9月20日,恒大中山皇家大厦项目的工作人员告诉《时代周刊》记者,买房只需首付5%。

“金九银十的概念在公司里很少被提及。基本上,公寓项目今年全年都有折扣,住宅项目一般有5个百分点的折扣。量价已逐渐成为常态。”9月20日,广州当地一家房地产公司的一名内部员工告诉《时代周刊》。

在行业的低温下,开发商纷纷推进“全员营销”,加速去工业化进程。

“当房地产市场低迷时,公司鼓励所有员工参与全员营销工作,他们所在地区曾在去年底实施过。然而,今年下半年,该公司的销售业绩并不十分令人满意,公司再次重启整体营销,佣金提高至3%。”上述广州本地住房企业的内部人员向记者透露。

9月19日,房地产经济学家邓浩志对《时代周刊》记者表示,“该行业仍处于收缩期,接下来将发生两次变化。第一点是,没有参与优惠促销的房地产公司可能会加入降价大军。第二点是优惠销售时间可能会延长。前几年11月的黄金周过后,促销活动将缓慢结束,预计今年还会继续。”

9月20日,改革后的贷款市场报价对第二次报价表示欢迎。

央行贷款市场报价改革后,央行对第二次报价表示欢迎。当日,一年期的lpr为4.20%,前一期为4.25%。5年以上品种报告4.85%,以前值为4.85%。

低lpr意味着更低的购买成本。能否进一步提高购房者的积极性,激发房地产市场的活力?

" lpr下调对目前的房地产市场有稳定作用,但目前的幅度不足以导致市场再次反弹。根据二手房数据,城市房价已经连续3个月下调20次,这也是过去两年来的第一次。从不同城市的变化来看,一线和二线城市的新建和二手房都大幅下降,2019年上半年的春节已经过去。预计九金十银将难以出现,整个房地产市场预计年底将保持稳定。”9月20日,中原地产首席研究员张大伟告诉《时代周刊》。

编辑/叶晚

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