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房地产3大消息袭来 让房价紧绷之弦落地


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时间: 2019-11-09 09:12:04

房地产市场进入了一个“转折时期”,房地产的三大“新消息”纷纷袭来,使得房价吃紧。

时间过得很快,最后三个月是在2019年。最近,有些人经常问作者,在过去的三个月里,房地产市场是否有可能放松债券。作者认为,人们产生这种怀疑的原因是有可效仿的例子。有这种印象的朋友都应该知道,去年年底房地产市场的限制暂时放宽了。菏泽取消了限制,随后广州、珠海等地也放宽了限制。这种松动现象一直持续到2019年第二季度,在此期间,土地市场甚至出现了一波复苏。当时,许多人认为房地产市场可能会放松。

然而,自今年第二季度末以来,房地产市场的监管再次收紧。苏州、大连、合肥等城市纷纷加大和完善监管政策。最重要的是,国家最终决定停止使用房地产作为刺激经济的短期手段。根据这一趋势,笔者认为,房地产市场在过去三个月放松的可能性很小,从长远来看,完全放松的可能性也很小,因为房地产已经开始进入“转折时期”。目前,除了限购令、限售令和贷款限制政策外,房地产市场还迎来了三项新法规的落地,这意味着短期法规正在加速向长期机制的转变和过渡,未来的法规将趋于正常。

房地产市场迎来3条“新消息”

首先,随着房地产市场降温和价格稳定,房地产进入了一个“转折点”,监管的重点正从购买限制和销售限制转向租赁市场。目前,全国已有九个地方相继颁布了新的租赁条例。

过去三年来,租赁市场一直是人们关注的焦点。据统计,自2019年以来,相关租赁政策已出台30多次。陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等九个地方出台了新的租赁条例,内容包括增加租赁住房供应、整顿租赁机构混乱局面、建立租金控制等。例如,深圳对房租上涨有明确的限制。基本原则是年增长率不应超过5%。合肥出台了全国最优惠的房屋租赁税收政策。个人出租自有住房将在3年内按0%的综合征收率征收,3年后按1%的综合征收率征收。

笔者认为,目前房地产行业已经进入了一个“转折时期”,从购买限制、贷款限制等政策转向关注租赁市场的发展。长期以来,租赁行业一直相对薄弱。住房供应不实、选择性降低和房租随意上涨是常见问题。现在,9个城市相继出台了新的租赁条例,这正是解决这些问题的办法:一方面,试点项目全部是一线和二线,这些城市人口不断涌入,住房需求量大,租金高。随着新法规的陆续出台,租赁市场将保持稳定。另一方面,虽然租赁市场需要一段时间才能成熟,但监管的意图和态度已经非常明确,所以那些希望放松监管或从房地产投机中赚钱的人可以放弃。

第二,150个城市将推动全国联网的网上签约备案系统,这相当于建立一个全国房地产市场数据库,可以为今后进一步推广房产税奠定基础。

根据第一份财务报告,住房和建设部目前正在牵头制定一项全国统一的网上住房交易示范合同。合同包括楼层数量、面积、方向、计划用途、建造年份、卧室和浴室数量、土地性质、服务年限等信息。到目前为止,全国已有150个城市被纳入这项工作的范围,北京、上海、广州、深圳等城市率先实现了全国联网。此外,国家税务总局也明确表示,2019年税务机关将继续加强与房地产管理部门的合作,积极推进房地产交易合同网上登记信息和房地产登记信息的共享。

笔者认为,住房网标志备案系统的全国联网无疑相当于建立一个全国房地产市场数据库,这有助于在了解住房情况的基础上,为准确监管,特别是监测和预警提供第一手资料。此外,网上签名备案系统的联网使每个人都很容易想到全国范围内的房地产网上登记。这表明,在房地产登记制度下,在房地产交易层面也有一个全国性的网络。特别是,税务机关显然希望促进网上签名备案信息和房地产登记信息的共享,这基本上可以被视为为房地产税甚至空置税的推广奠定基础。当然,全国网上备案最基本的要求是数据的真实性,所以在一定程度上可以防止备案价格和销售价格之间的差距过大,起到稳定房价的作用。

第三,根据央行要求,住房贷款利率将从10月8日起迎来“新变化”,这意味着房地产市场将在不投机住房的固定位置下彻底告别狂欢盛宴。

根据中央银行的要求,从10月8日开始,住房贷款利率将以最近一个月相应期限的贷款利率为准。第一套贷款利率不低于相应期限的贷款利率,第二套贷款利率不低于相应期限的贷款利率加60个基点。事实上,每个人都应该熟悉lpr。此前,央行宣布将从8月20日开始,每月20日根据新的报价机制发布贷款市场报价,作为银行对贷款定价的主要参考,包括期限为一年和五年以上的两个品种。面对新的变化,对于购房者来说,最关心的一定是贷款利率会如何影响抵押贷款利率,毕竟这与买房成本有关。

关于这个问题,我们不妨看看过去两个月的报价。根据9月20日的报价,一年期lpr为4.20%,比8月份的4.25%低5个基点,而5年多来一直保持在4.85%。以第一套公寓为例。目前,第一次抵押贷款的利率一般比基准利率高10%,即利率为5.39%,明显高于公布的lpr。然而,这是否表示按揭利率会在按揭贷款到期后下降?作者认为,别忘了关键一点,央行只宣布了统一要求的下限,具体到每个城市,也是因为城市政策。

然而,在我看来,即使该政策是由城市实施的,lpr也不会低于当前的利率水平。目前,北京已经确定了抵押贷款利率的下限,要求第一次抵押贷款利率在lpr基础上上调不少于55个基点,第二次抵押贷款利率上调不少于105个基点。以北京首套住房为例,个人住房抵押贷款利率波动下限为5.4%,基于5年期的长期有效利率。显然,lpr与当前贷款利率几乎相同。对此,中国央行副行长刘国强直言不讳地表示,抵押贷款利率不会下降。笔者认为,在当前监管继续收紧的时期,未来抵押贷款利率不会大幅下降。对于一些热门城市或第二居所来说,仍有增加的可能性。

以下是作者的总结和分析:

综上所述,尽管房地产市场并不缺乏放松监管的呼声,一些监管宽松的城市也会不时出现,但就整体趋势而言,房地产监管完全放松监管的可能性并不是很大。相反,不仅限购限售令等限制性措施不会放松,反而进入了一个“转折时期”,加速了从短期调控向长期机制的转变,这也使得目前正处于挣扎观望中的房地产市场陷入了低谷。

基于以上三点,租赁市场的发展正在大力推进,未来房产税的出台是必然的。然而,在住房市场没有投机和房地产推广的背景下,防止资本违规甚至大量流入房地产市场仍然是一个长期趋势。因此,笔者认为,房地产市场正在转向一个新的阶段,狂欢的帷幕正在慢慢落下,未来将会有更多的政策“组合拳击”。这些正在进行的和即将到来的变化足以让租户和那些只需要他们的人放心,也足以让囤积房地产的租户保持清醒。

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